本贴采用类似“答记者问”(多数是“答买房者问”)的形式。凡有涉“黑”之中介，“中介”前面均省略“某些”二字。在“一楼”这里先来明确若干问题——

1、你是什么人？
通过中介买到房子的人，因领受中介之“黑”而觉悟。

2、为什么要揭中介的“黑”？
希望中介行业自律，更重要的是提醒买房者不再重蹈覆辙。

3、房产中介的“黑”指哪些？
比如吃差价、虚报房价、虚报年限、隐瞒缺陷、占用房款、忽悠客户、霸王合同……

4、为什么中介有这么多“黑”？
行业没有树立起诚信理念，加上从业人员素质不高，面对“一次性”客户就容易做出短视的行为。

5、对中介行业的看法？
应“运”而生并发展，但是现在需要重新洗牌的行业。

6、对中介居间代理行为的理解？
就是拿别人的房子成功卖给另外一个人。

7、中介自制合同是什么东东？
首先是中介为充分保证自己利益而制作的法律文书，它考虑到了可能不利于中介自己的方方面面。

8、什么是中介最大的“不厚道”？
它利用了客户对自己的信任来黑客户，又将客户对自己的信任当作客户本身的过失，来为自己黑客户的行为进行辩护。


9、整个房产中介行业都黑吗？
我针对的是房产中介这个行业的“黑”。

10、福州的“黑中介”或者说“有黑行为的中介”有哪些？
黑中介并没有将“黑”字写在脸上，而且点不点名在这里不是关键。

11、黑中介的怕与不怕？
它有合同有律师，即使输了也赔得起，所以打官司它不怕；但它怕舆论怕曝光怕更多的客户觉悟，怕从此断了财路走向绝路……

12、听说有的中介做的不错，你为什么不说？
与本贴主旨无关，我也没有这个义务。

13、可以不通过中介买房吗？
可以。虽然中介垄断了大部分房源，但在信息发达的今天完全能够自己找到房源，而且买卖程序不比通过中介复杂，只要自己有心，交易的风险也可以降到最低。

14、对中介人员的看法？
多数素质不高，但运用忽悠之术很有一套。

15、如何看待中介人员在论坛的言行？
无论在论坛还是现实，只要他亮出中介身份从事跟本职有关的活动，他就代表的是中介行业的形象。

16、如何看待中介抨击的客户跳单行为？
首先这是一种不诚信的行为，其次这是一种个体行为。

17、敢保证你说话不偏激吗？
无法保证但我力求做到即使偏激大家也容易辩识和理解。

18、对发贴后网友和中介的反响作个估计？
我相信本贴对大多数人（尤其是将要买房的朋友）即使只是“随便翻翻”也会“开卷有益”，对于论坛上中介人员有个最低的希望——不要谩骂。

19、还有什么要说？
在以后逐渐建起的“楼层”中大家都将陆续看到。

20、报纸上的中介房产广告，你觉得可信吗？<BR>有句话叫“别看广告，看疗效”，对于中介广告尤其必须如此。看看中介广告动不动就是一个字——“超”（超值、超低、超好……），就知道它是多么“虚”！现在许多中介广告都有注明“信息仅供参考，以合同签字为准”，从侧面反映了中介自己也是“底气不足”的。一则房产广告大致可信的只有地段（小区名）、面积、户型这几项，其它不妨存疑。<BR><BR>21、中介广告的主要作用是什么？<BR>两大作用：一是提供信息。这信息通常注重提供房产的“闪光点”而将缺陷隐瞒到底。二是吸引客源。你打电话去，你就会被要求提供联系方式，成为中介的“客源”。值得一提的是，有些房源是中介虚构的，它会对你说这房子刚刚已卖或者房东改变主意不卖了，但它会表示帮你找其他适合你的房……<BR><BR>22、中介广告宣称的“服务费不打折”是什么意思，以前只听说“服务不打折”？<BR>就是叫你不要跟它在这方面砍价，它说多少就收你多少！这就好比将“为人民服务”的标语换成“为人民币服务”……我们觉得不可思议，很可笑，但你一旦确定买房，中介执行起来就“有根有据”了（“服务不打折”却无从说起）！<BR><BR>23、 “买方零佣金”或“佣金半价”怎么理解？<BR>这是中介为了吸引客户而打出的旗号。由于中介的价格并不是房东的价格，所以“不要中介费”（零佣金）其实就是少了砍价空间，对买房者没有任何意义。另外一些中介还在“过户费”上做文章，大张旗鼓地宣传“过户费仅需299元”，其实除了佣金之外，中介后期的服务费用还有数千元以上，过户费（一般中介规定是400元）只是其中微不足道的一个小项。所以，“过户费仅需299元”的潜信息就是“帮消费者省101元”。拿它来做噱头，一方面说明中介确实将客户当傻瓜，另一方面则说明中介的“黔驴技穷”！<BR><BR>24、如何看待中介宣传自己的荣誉？<BR>中介人员也往往将此作为资本诱导客户与之“合作”。我的观点仍然是：心里有数就好，不可过于当真！因为有一些阅历的人都知道，这些奖有很多并不是“名至实归”的！只有一间店面的小中介拿出“2006年福州市民认可的品牌”、“守合同重信用单位”之类的牌子，一点也不奇怪！而且评奖机构无权威性，各评各的，所以，有时中介是“福建十大中介品牌”但“福州十大中介品牌”它却没份！<BR><BR>25、中介广告自称“豪宅交易专家”、“中小户型交易专家”之类，对此你有什么看法？<BR>如果这只是宣传的噱头也罢了，可是看起来真有中介以为自己从此就是“专家”了！笑话啊！这“专家”谁封的？有”证书”吗？ 毫不客气地说，问题频出的某些中介是所谓“专家”，好比方鸿渐是“克莱登大学”的博士！

26、中介报价都很虚吗？<BR>大多如此。中介报价通常是在实际价格（房东实收价加上国家税费加上它应得的佣金）的基础上再加若干万，比如40万的房子它报个45万是很平常的，比较离谱的也会报40好几万。如果是大几十、上百万的“豪宅”，中介报价更可能“随心所欲”！大家别看在论坛上中介好象把你当聪明人（说“客户又不是傻瓜，高出市场价这么多也会买”之类），可是当它一旦带你看房，它就将你当傻瓜了——它还巴不得所有客户都是好傻、好杀的傻瓜呢！<BR><BR>27、有的中介报给客户的价格是在“首付”上做文章，谈谈你的看法？<BR>这是中介让买房者买房的“千方百计”之一。你说房子太贵了，买不起呀！中介就说首付才多少万，房子形势如此看涨，你买下来就赚……结果你准备30万的买房钱，基本上只够付首付（些微剩余拿来付中介费刚好）。中介所言不是没有道理，但这是基于“卖房”的最终目的（卖的房子越大越贵，他赚的就越多）而不是真正为买房人考虑的。所以作为买房人，你一定要保持理智，从自己的实际需要出发买适合自己的房子。如果你在中介的“怂恿”下买下“首付才多少万”的房子，可能以后若干年你都在背负沉重的贷款负担；到你实在承受不起了，你就要考虑卖掉，虽说卖的价格比买的价格高，但这并不表明你赚了——因为你必须为高额的税费买单，更重要的是，作为普通百姓的你只有这一套房子，卖了房子之后你还要去买房，而这时房价又涨了……<BR><BR>28、房东出一样的底价交给各中介去卖，“大中介”往往能够卖出比中小中介更高的价格，如何解释这种现象？<BR>买房者更加信任“大中介”，或者说，“大中介”更容易利用客户对自己的信任。<BR><BR>29、听说中介会看客人报价格？<BR>是的。我一个熟人，很实诚的一个人，通过中介看中一套房，报62万，一般情况下总可以砍一两万吧？可是中介看他表现得购买欲望很强，就说这是最低价（当然开头的一次是说“跟房东商量一下，看看能不能帮你砍一点”），没有余地！熟人不相信，后来私下联系到房东，得知是58万实收，结果以58.5万各税成交（如此“跳单”，谁之过？）。话说回来，“看客人报价格”如果只是中介买卖的“手段”问题也不大，但它是“止于目的”的，就是说你客人最后买到房的价格并非“房东的价格加上国家税费加上中介应得的佣金”，而是高于此的价格，此间的“差价”是不会“退”给买房者的！<BR><BR>30、如何看待客户“砍价”的行为？<BR>其实客户会跟中介“讨价还价”，关键是中介“诚信”缺失的问题！中介越是“看人报价”，越是“报价虚高”，它在客户心目中的“诚信力”就越低，客户也就越会“乱砍价”、“往死里砍价”，最终导致买卖的不易成交。也许中介报价已经很实在，但整个中介行业的“诚信度”已经使客户无法相信它的报价，所以它落个徒劳无功，只能怨行业本身，自毁前程，自寻死路！正由于行业历史风气的原因，一些中介想“明码实价”也不可能，但无论如何，“诚信”二字都不能丢，“老老实实做事，光明正大赚钱”应该成为房产中介人员的座右铭！<BR><BR>31、买房者在砍价方面该注意些什么？<BR>不管使用什么手段，买房者一定要探到房东的真实价格，再决定是否砍、怎么砍！因为一旦你“砍”出一个价格为中介所接受，就意味着成交价格的口头实现。一些中介害怕买卖双方见面后直接交流，往往在事先“提醒”：“由我来帮你谈价格，我比较专业……”其实他有没有帮你“谈”，天知地知他知你不知。事实上房东的心理价是不容易说动的，所以到后来看似降价，不过是中介报价缩水。有的买房者在中介的带领下，跟房东“当面谈价格”，以为这样价格就“透明”了。但有时房东会和中介联合“诈”你（通常是中介的“点子”在起作用）。比如房东会附和中介的出价，说这个就是他的价格（但如果你有机会跟房东私下谈交易，他出的却是低几万的一个价格）。因为对房东来说，只要房子按他的心理价卖出去就好（何况中介通常还允诺如果多卖了，就两家分成，或者全部归房东所有），他是不管买房者被“坑”得多厉害，对中介当面“坑”买房者也是视而不见，装马虎，打哈哈！

32、买房人有权利知道房东的出价情况吗？<BR>有。根据《合同法》第425条规定“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”，房产中介作为居间人，如果在协调交易过程中故意隐瞒房东的出价情况，违反合同法规定，应承担相应的赔偿责任。<BR><BR>33、我怎么知道这一套房子值多少？<BR>中介的报价至多只能作“参考”，房东的价格也不都是“实在”的，真正值多少，要靠买房者多看，多比较，多了解行情！买房对于需要贷款数十万的普通老百姓来说，绝对非同小可！千万不要冲动，冲动是魔鬼！当然，不冲动不等于不果断，不果断有时就会错失买房良机……<BR><BR>34、看到一套房子，好象比市场价低好多，该不该马上出手？<BR>不要贪便宜！因为没有便宜可贪！如果你认为你将会有便宜可贪，那必定是陷阱。你想想，房东卖房，中介帮助卖房，都图的啥？就是买房者的钱！他们都想从买房者身上“贪便宜”，你买房者还妄想“贪便宜”？尤其是中介，由于房东出价往往是“限死”的，导致中介从房东那里的利润已经是固定的（甚至可能是零利润的），那么它必定在买房者身上争取它最大的利润！俗话说，“买的不如卖的精”，当买房者自以为捡了个大便宜（通常是中介的蛊惑在起作用）的时候，已经掉进了一个让自己将来后悔不已的美丽的陷阱！<BR><BR>35、有人说“房价是中介抬高的”，对吗？<BR>这话太绝对，但单单从中介的报价来看，二手房价的升高，我认为中介是有一部分责任的。现在大家都知道，中介的报价有许多水分，要比房产实际成交的价格高。但手上有房的人（通常对房产不专业）并不这样认为啊，他以为中介对房产很专业，其报价代表行情！于是房东就给出一个“适合行情”的价（通常还是不考虑其他费用的实收价），而一旦定了“心理价”，房东通常是不会轻易改变的（所以中介跟买房者说“帮你跟房东砍价”只是忽悠手法之一）。最后，房子到底还是以中介的价格（注意：是高于房东的价格）卖出去，这要归功于其他因素造成的房价日益看涨以及在整体环境下的买房者承受力的增强！如此循环，房价于是越来越高……<BR><BR>36、最近报纸上说二手房东主动降房价，你怎么看？<BR>不是房东降,应该是中介降！严格说来是中介将虚报的水分挤掉了一点！如果中介将虚报的水分全部挤掉，媒体一定惊呼“福州二手房大幅降价……”<BR><BR>37、中介虚高的报价跟中介吃差价行为是什么关系？

38、 “中介都有吃差价”这话说得对吗？<BR>这就好比说“中介都是黑的”、“中介人员都是骗子”、“房产中介行业已经变成了一个骗子行业”——说得肯定绝对了，偏激了。但为什么会给人如此印象？显然是因为它带有一定的普遍性！我们都应理性地看到，正是某些中介“吃差价”等黑行为，让整个房产中介行业承受了不能承受之重！<BR><BR>39、中介“吃差价”怎么吃法？<BR>主要有两种：第一，阻止购房人与房东见面或与假房主见面，中间就会产生一个差价。第二，中介发现价格比市场价低很多的房屋后，马上与房主签订合同并付全款将房屋买下，然后再加价将其卖出以赚取差价。此外，中介事先与房东协议，高出房东的心理售价的部分中介参与分成，也可以归入“吃差价”范畴。<BR><BR>40、现在很多中介都宣称“拒绝差价”，你怎么看？<BR>其一，说明现在很多人都认识到“中介吃差价”了，“吃差价”已成为低层次的黑的手法，被“聪明”的中介所弃用！其二，即使中介真的“不吃差价”，实际上仍可以“暗箱操作”，消费者一时半会也觉察不出来。所以，仍须提防！<BR><BR>41、你觉得中介最可以证明自己“不吃差价”的方式是什么？

42、我想自己找房源、看房子，可能吗？<BR>对于买房者，自己能够找到房源是最好不过。上网查当然是找房源的一个便捷方法，但现在网站上的房源基本被中介垄断了（有的是房东在网上的卖房信息，被中介“截留”后重新发布）。我认为自己跑去自己中意地段的小区问询也许会有重大收获，你可以问物业、保安，特别是单位房的门卫会比较清楚谁在卖房。（当然，你如果比较会做人，不妨拿几包烟给人家意思意思。）别认为这样很辛苦、很别扭，其实中介的一些房源也就是这样找到的；而且，你想想可以省下几万元，特别是可以不受中介的鸟气，还有什么不能乐而为之的呢？<BR><BR>43、在论坛上常听到中介喊辛苦，现实中是这样的吗？<BR>中介的辛苦基本就在于在带客看房上。它诚然是很积极的，只要房子跟客户的要求沾点边，或者客户要求看，他都愿意去。有时看了一套，中介说附近还有一套也比较符合我的要求，也带去看。看了房，就被要求签“看房协议”，有时我觉得协议内容太“离奇”，迟疑不签，中介就说“反正你没看中这套，签了没关系，我跑这一趟，你不签我就拿不到5元补贴”…… “辛苦”得至于“辛酸”了！？<BR><BR>44、凭什么认定中介人员的素质不高？<BR>首先是他们大多没有太高的学历、文凭，虽然有学历不等于有能力，有文凭不等于有水平，但不可置疑“文化素质”是“综合素质”的重要组成部分，“有没有学历（文凭）”是衡量“有没有素质”的最直观的“看点”。其次你看看他们在论坛上的言行心里就有数了。尽管如此，只要他们会“忽悠”，“灵活”、 “好用”，就是目前中介行业乐于接纳的“人才”。<BR><BR>45、怎样理解中介积极带客看房？<BR>中介，说白了，就是将别人的房子拿来卖。因为是“别人的房子”（但中介做起广告来都好象是它自家的房子），它当然不能全知道这房子的底细（所以它有足够的理由为问题房子“免责”），但它的价值就是体现在带客看房并促使买方愿意成交所看的房产（为了促成即使是“拉郎配”的一桩买卖成交，中介运用更多的恐怕是“心理术”和“公关术”，而不是房产置业的“专业知识”），它的任务就是不管这房子怎样，好歹都要把它以高于房东的价格卖出去—— 买房者看房时一定要清楚中介所谓“置业顾问”的这一“思路”！<BR><BR>46、中介推荐的房子值不值得每套都去看？<BR>看房是要花时间的。如果你是“闲人”，对时间无所谓，那你不妨多看看房，至少对房子的认识会得到提高。但许多客人并没这么闲啊，所以当中介打电话过来要你看房，你一定要把你的要求再跟将要看的房子验证一下（别指望中介已帮你“验证”过了），再决定去不去……<BR><BR>47、正通过某某中介（公司）看房，该中介好不好？<BR>尽管我在这里猛烈抨击中介（其实是针对中介的“黑”），但客观地说，这个问题无法“一刀切”地来做回答。就拿我买房的某中介来说吧，相对许多中介来说它的名声还不错，但可能我就遇上它的一家“坏”的门店了；也许这家门店还不算“坏”，但我不幸遇上店中“坏”的业务人员了；更也许是“诱导”我签约的另外一个两个人在“使坏”……总之，“防人之心不可无”，“小心驶得万年船”，是买房者保护自己、免遭损失应持的理性态度！

48、我是为了小孩划片上学买房，中介在这方面可能存在怎样的猫腻？<BR>中介在这方面有三招值得大家注意：一、“张冠李戴法”——中介将就近的“重点”说成是划片学校，或者客户 “想当然”地认为就是划片某“重点”而中介故意不点破，直到学校新生要报名的时候，买房者才发现划片在普通学校！二、“模糊法”——如，明明划片学校是“钱塘小学分校（分部、二部）”，中介却说是“钱塘小学”。大家知道，校本部与分校、分部的教学水平往往是有显著区别、甚至“天差地别”的。更“离谱”的如，屏西小学曾是“钱塘小学分校”，但它现在对口的中学是铜盘中学而非屏东中学，中介把它跟“钱塘小学”挂钩其误导的企图是很明显的。三、“断章取义法”——通常就是划片的小学是普通小学，但对口的中学（初中）是重点中学，于是“划片福州一中”之类就成了中介的“卖点”。其实，教育划片的政策是小学才划片，小学毕业后按对口的中学入学，即，你上了哪个小学，你的中学就要在该小学对口的中学上。比如你想上福州一中，小学就必须在福州实验小学和井大小学上，如果你上的是其他小学，即使你买的房子与一中只有一墙之隔，那也是没资格上一中的。最后，提醒一句：最好将划片学校写入合同。<BR><BR>49、怎样避免因中介隐瞒而买到“凶宅”？<BR>所谓“凶宅”，就是房子死过人，我想再怎么“唯物”的人也不愿意买的。但肯定有人会在不知情的情况下，不幸买到这种房子——因为中介为了卖出房子而隐瞒了死人的事实。我当时在中介带领下看一套房子，比较动心，都带家人第二次看房了，但后来因价格太高而放弃。过了一段时间偶然了解到那房子的男主人（中年人）就因心脏病突发死在里面，不禁后怕！虽说看过类似的案例，消费者要打官司的话一般会赢，但老百姓谁爱“惹官司”呢……所以，买房人决定要买之前，一定要自己找邻居、物业或其他途径，对房子的状况做个比较全面的了解，以免“悔青了肠子”！<BR><BR>50、中介提供的房产年限可信度如何？<BR>一般中介报的年限，90年代的房子你要前推两三年才是比较准确的，比如它告诉你是98年的，那么很可能是95、96年的，如果报97年的那是少有的“诚实”。 年代比较久远的房子中介就可能比较“狠”，88年的会报94年。2000年以后的房子报的年限前推一两年左右，因为年代比较近，客户没那么好“哄”。如果客户质疑，它就会在“开工”、“竣工”、“装修”、“入住”上做文章，比如它报给你的年限是98年的，但你了解到是96年的，它就会说“竣工是96年，入住是98年”。<BR><BR>51、只听说“框架”、“混合”，中介说的“半框”是什么概念？<BR>“半框”是介于两者之间的建筑结构，现实中在房产证上标注“半框”的不多见。中介常将“混合”说成“半框”（尽管房产证上注明“混合”），“88年混合”摇身一变就成了“93年半框”，并信誓旦旦地说房间里的墙这可以打、那可以打——其实能不能“打”绝对不是它说了算……<BR><BR>52、二手房的质量问题怎么看得出来？<BR>现在我主张买一手房，除了一手房是双方交易（二手房通过中介是三方交易）、国家对一手房交易有更多的规范、开发商比中介有实力外，是因为它比二手房在质量上更有保障。二手房因为经过了一些年限，多少都有点问题，比如地板渗漏、水管破裂等等。但这些问题往往是不易觉察的，有的入住数月才被发现。一定要买二手房的话就要买毛坯房，自己装修，以便让问题尽早发现，尽快解决。不要买装修房，尤其是刚装修好的房。（为什么新装修房子？房东为了卖个更高的价格是一原因，更可能为了隐瞒房产的某些缺陷）。附带说一点，一些买房者容易被“气派的装修”而头脑迷糊，其实花50万买的新装修房，如果是毛坯房只要40万，而房东装修才花5万元——另外5万（以及潜在的问题）就是买房者为“头脑迷糊”而付出的代价！<BR><BR>53、以后发现房子有质量问题，怎么办？<BR>看房时买房者要细心观察，同时要询问中介及房东，并将他们的“保证”写进合同。前面说过，中介为了房产成交，通常会将缺陷隐瞒到底的，以后一旦被发现，中介会以他不知道、房东没告诉他而推脱责任。对于房东，如果他直接卖房，无疑他具有告知缺陷的义务，但现在因为中介的介入，他会认为就是中介在“代理”卖房，中介没告诉买房者该房产的缺陷，是中介的事，与他无关。因为没在合同中约定，口说无凭，中介和房东互相“理直气壮”地推诿，买房者徒唤奈何！<BR><BR>54、看中的房产只有产权证而无土地证，中介说“没有问题，可以交易”，真的如此？<BR>只有产权证而无土地证的房子可以买卖但存在风险。中介为了使买卖成交，往往不告知买方所存在的风险。风险主要表现在：第一，如果房屋交易时，只做产权交易而没办理土地登记，就不是完整的房地产交易。根据最高院的司法解释，不保障任何一方权益；第二，我省相关法律规定，所有的经济实用房、社会保障房及集资建房、房改房等福利性分房上市交易时，都要求两证齐全；第三，两证不全的，不能办理抵押贷款、交易等手续；第四，如果一套房子多手交易而不进行土地登记，最后一个购房者将要承担补交此前多方费用的风险。此外，法律规定，房屋产权过户3个月内要办理土地证，逾期可能面临手续费用提高的情况。还有，申办土地证而逾期不领证的，要缴纳滞金。因此，买房时，两证齐全情况下的交易才是合法交易；已办理产权证的，也要在规定时限内及时办证。<BR><BR>55、怎么知道看中的房子能否顺利过户？<BR>首先当然要确认产权证及土地证的真实性，看它的主人跟房东是否符合，有没有抵押（最好到房管局验证一下）。两证不全的房子一般不要去买。征求共有权人以及租户（如果有的话）的意见。如果需要落户的话，还要到派出所查一下该套房产有没有落过外地户口。别指望中介每个环节都帮你“把关”了，更别指望中介帮你担风险（因为只要你签了合同，它该赚的佣金就可以全部赚到，跟买卖最后有没有成功已经没有关系）。要提防中介的地方是：他去找个人冒充房东（通常就是他同事），或者拿个委托书、公证书什么的，叫你放心交易。其实这些都是有风险的。不要认为你交了定金，即使交易不成还“赚”违约金——记住：中介没吃饱，是轮不到你来吃的。钱一旦在中介手上，他就是主动的，他不牛B谁牛B！

56、为什么说中介合同是“霸王合同”？<BR>由于许多中介本身的行为是短期行为，所以它十分看中钱的“落袋为安”。但它不“傻”啊（它认为客户才傻呢，好傻，好杀），它懂得“用法律保护自己的权利”！ 前面说过，为了促成即使是“拉郎配”的一桩买卖成交，中介运用更多的恐怕是“心理术”和“公关术”，而不是房产置业的“专业知识”。中介的所谓“专业知识”，在合同中才“终于”得到了“密集”的运用，而所谓合同，说白了，就是约束买卖双方以保证中介的利益！就是运用它在这个领域的“专业知识”，通过自己制定的合同，在合同中设置陷阱，以便在日后履约时占据主动、回避责任，让到手的钱永远在手！可以说，现在几乎所有的中介自制合同都是某种意义上的“霸王合同”，摆在消费者手中貌似公平的“房地产买卖经纪合同”，陷阱重重！<BR><BR>57、除了中介自制合同，中介合同还有“规范合同”？<BR>规范合同就是有关部门（工商局、房管局）制定的合同。早在2004年8月，福州市工商局和福州市房管局就曾联合颁布《房地产经纪合同》规范文本。2005年，福州市房管局征求各方意见，对合同范本进行整改、完善，再次向社会推广。2007年4月初，市房管局发出通知再次要求中介机构必须使用合同范本……<BR><BR>58、为什么中介不使用规范合同？<BR>面对愈演愈烈的中介违规行为，不少市民都发出这样的疑问。很简单，它们需要自制合同来保证自己在客户身上的既得利益——在这些中介看来，保护了客户，无异于“灭”了自己！（此话虽然未免“偏激”，但消费者有理由这样认为！）<BR><BR>59、目前有关部门有没有要求中介一定使用规范合同？<BR>没有强制，但是规定了签约时中介必须拿出规范合同，供客户选择是使用中介自制合同还是规范合同。据我了解，福州的中介绝大部分仍坚持使用自制合同（8月上中旬的《福州晚报》某中介的广告宣称它“一定使用市工商局规范合同”……就我所见，仅此一家），客户是没得选择的。而对于普通客户，在中介没有拿出规范合同的情况下，根本就不知道还有“自制合同”和“规范合同”的区分，加上对中介几乎没有了解，所以通常很轻易就入了中介自制合同的套了……<BR><BR>60、我买房是通过一家大中介，口碑不错，它不会在合同中暗藏什么陷阱吧？<BR>慎签合同！记住：中介是“专业”的，它懂得用如何利用自制合同来消除“卖房”的后遗症！越大的中介越可能“严密保护”它自己！你信任它而疏于对合同内容的审查，可一旦出了问题，中介就“以合同为准”跟你没商量！所以我说这是中介最大的“不厚道”—— 它利用了客户对自己的信任来黑客户，又将客户对自己的信任当作客户本身的过失，来为自己黑客户的行为进行辩护。<BR><BR>61、常见的霸王合同条款有哪些？<BR>2007年7月11日海峡都市报A11版列举了三十八条房产霸王条款，其中第二十一至二十五条是针对房产中介的，如下——<BR>第二十一条&nbsp;&nbsp;甲、乙一方或双方违约，造成本合同无法履行的，甲、乙双方仍应全额支付丙方的居间服务佣金。<BR>（工商局说法：按照规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。）<BR>第二十二条&nbsp;&nbsp;若有违约行为，交易过程中产生的费用与其他服务费及买卖双方应付丙方的佣金优先从违约赔偿金中扣除。<BR>（工商局说法：该条款限制消费者获得违约金及其他合理赔偿权利，规定消费者承担应当由经营者承担的经营风险责任的不平等格式条款。）<BR>第二十三条 甲（卖方）、乙（买方）双方应按约定履行合同，若乙方中途不履约，其定金由甲方与丙方（房产中介方）共同各按50%分享。若甲方中途不履约，甲方应在不履约之日三日内付给乙方双倍的定金违约金，乙方与丙方共同各按50%分享此违约金。<BR>（工商局说法：按照规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金是约束甲乙双方的一种债权担保，如一方违约，定金应由守约一方取得，而丙方作为中介方，无权分享定金。）<BR>第二十四条&nbsp;&nbsp;本《房产租赁经纪合同》成立后，甲（卖方）、乙（买方）双方在其他未尽事宜方面或其他需要帮助方面，丙方（房产中介方）愿意为甲乙双方继续提供支援相关协助，但这并不意味丙方的居间行为尚未结束，丙方收取的居间佣金在任何状态下不存在退返。<BR>（工商局说法：商品房买卖未交易成功，丙方可以收取相应的中介服务费用，但不能收取交易佣金。）<BR>第二十五条&nbsp;&nbsp;本《房产中介协议》签订后，乙方（买方）支付丙方房屋承购意向金１万元，并同意以约定的房价、付款方式，在丙方（中介方）通知成交后当日内签订房屋买卖合同，如乙方反悔，不予退还。<BR>（工商局说法：按照规定，意向金（或认购金、预订金、订购金）是乙方与甲方（卖方）就订立商品房买卖合同的担保金，且应由甲方收取，如因乙方原因未能订立买卖合同的，该意向金应作为定金由甲方取得，而不应由丙方取得。）

62、通过中介买房，值不值？<BR>就费用上来说，通过中介买房，很象在旅游景点买东西，很贵，通常还不是什么好货（“好货”要么要价奇高，要么给了“关系户”，要么被它自己“消化”了）。而一些中介就象景点的商家，对于买房者这样的“一次性客户”， 能黑有一个是一个，能赚一笔是一笔……<BR><BR>63、通过中介买房会多花很多钱吗？<BR>举本人的例子。我通过中介买房，成交价53万（起初我根据中介56万的报价出52万，被中介无情嘲笑，后来就加了一万立马成交），加上税、费以及中介佣金等，共花了55万左右。如果与房东直接交易，就是51万的成交价，加上交双方的税费一万元左右，总计花费就是52万，比通过中介可以省3万元。可见，在不考虑其他因素的前提下，正常情况下通过中介买房你要准备多花数万元。（这里的“中介”指所谓“正规中介、“品牌中介”，如果你不幸遇到黑中介，损失可能就不止数万了）<BR><BR>64、通过中介看房，收费吗？<BR>看房不收费，但如果你通过中介买到房，你看房就是有“收费”的——不止付你自己看房的费用，连带前面其他人看房（没成交）的费用你都一起付了！这个价格高昂的“看房费用”就是所谓中介佣金（按房产成交总价的1%被中介收取）。<BR><BR>65、中介说我出的价格跟房东的价格有差距，但他可以帮忙谈价格，可信吗？<BR>第31条说过，房东的心理价一般是固定的，不会轻易被中介说动（即使后来“降价”，通常也不过是中介报价缩水）。而中介所谓帮买房者“谈价格”，实际上是将简单的问题复杂化（使买房者认为中介的工作“物有所值”，同时觉得离开中介“就是不行”），目的只是为它自己争取更大的利润空间……<BR><BR>66、成交的房产是50万，中介说按30万申报，可以吗？<BR>只要不低于“指导价”，申报价低于成交价是可以的（当然如果你问房地产交易中心，那它一般是给你否定回答的，因为这属于“偷税漏税”）。表面上看，买卖双方都因少交了税费而受益（国家“受害”），但买房者应该知道，低申报会损害到自己再次售房时的利益。所以中介才是最大的赢家——在房东卖房通常都是“实收”（等于中介要在利润范围内为房东“交税费”）的情况下，申报价就直接与中介的利益挂钩了，申报价越低，中介交给国家的税费越少，它就有更多的利润空间。<BR><BR>67、钱交给中介保管，可靠吗？<BR>不管是下定金还是交房款，买房者的钱一旦拿出来交给中介（由中介“代收代付”），就存在风险——直到拿到权证、房子交接，历经数月，此“风险”才告终结。也许现在比较多的中介会应客户的要求将房款交给银行监管，但数额不菲的“定金”通常还是由中介掌握的。这笔钱一般为房价的10%，所以即使买卖不能成交，中介的“佣金”也不愁没有着落（它自制的合同里有一条规定“若有违约行为，交易过程中产生的费用与其他服务费，买卖双方应付中介的佣金，从违约赔偿金中优先扣除”）。<BR><BR>68、现在中介都将客户的购房款交给银行监管？<BR>在实际运作中仍有不少中介自行存放二手房购房款、定金，甚至违规使用客户资金。据估计，目前福州房产中介门店已超过1000家，每月的二手房交易额达10亿元左右，起码有50%以上的资金没有通过银行监管，每年的金额高达数十亿元。由于存在一定的监管难度，平时业务不多的小中介卷款潜逃的可能性很大，而门店规模庞大的中介也很难抵御巨额资金的诱惑。<BR><BR>69、中介掌管客户资金有怎样的风险？<BR>现在，福州的一些中介热衷于超常规发展，开设的分公司、门店很多，但是交易量很少，实际上是“醉翁之意不在酒”。它们利用管理的客户资金，违规炒房、打新股、开设门店。令人担心的是，多数中介公司注册资金极少，远远低于管理的客户资金数额，且往往抽逃注册资金，这样一来，一旦资金链断裂或挪用客户资金案发，受害者追回损失的可能性也不大。<BR><BR>70、有的中介自己设立“担保公司”，怎么理解？<BR>这是中介公司为了不让自己的资金链断掉而使的自以为可以“瞒天过海”(实际上是掩耳盗铃)的伎俩，很无知又很无耻。由于担保公司并不对资金进行冻结，而是直接监管，因此相当于中介“将左口袋里的钱放进右口袋”,客户的资金安全依然没有保障……

71、中介的佣金是怎样的一个概念？<BR>根据我个人理解，佣金应该是整个买卖过程所付给中介的全部费用。而按中介的解释就是从它带你看房，到达成买卖意向（以签定《经纪合同》为准）这个过程中买卖双方应付的费用即中介佣金（按成交总价买方1%、卖方2%收取）。由于无人“较真”，有关部门也“无暇过问”，现在都是按中介的“解释”来执行佣金的。<BR><BR>72、你认为中介促成《经纪合同》成立，佣金服务内容还没有结束？<BR>必须明确，中介为买卖双方牵线搭桥而形成的《经纪合同》，并非有关部门所认可的《买卖协议》！看看上述61条工商的两个说法（第二十一条 按照规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。第二十四条 商品房买卖未交易成功，丙方可以收取相应的中介服务费用，但不能收取交易佣金），可以知道，到“《经纪合同》成立”这个程度，消费者只要付给中介相关的“必要费用”，而非全额“佣金”（至于接下去的“交易”要不要中介的“服务”，消费者也完全有自己选择的权利）！<BR><BR>73、中介的佣金收太高了吧？<BR>中介就是带人看房达成买卖意向，就收去了总房价3%的佣金（这个是实打实按“成交价”的百分比来收的，比如一套成交价格50万的房子，佣金就是1万5；而国家收的税是按“申报价”的百分比来收的，比如50万的房子可以只申报30万，这时买家的1.5%的契税就是4500），因为看来没有多少“技术含量”，所以很多人认为确实不值，甚至想跳单。应该看到，中介的这种“高收费”，在于它对房源的垄断！也许中介要说，他带客看了多少套的房子或带了多少客人来看房子，难得有两厢情愿的，所以才收那么高的佣金。这种说法貌似有理，其实是损害了达成成交意愿客户的利益，你中介带客看房是你的职业所必须，凭什么要意愿客户来承担你之前的无功劳动的后果呢？<BR><BR>74、中介说收取总房价3%的佣金，是按国家（物价局）的规定来收取的，是这样吗？<BR>按照国家发改委和建设部《关于中介服务收费的通知》的规定，房屋买卖代理收费，按照成交价格的0.5%到2.5%收费；实行独家代理的，收费标准由委托方与中介机构协商，可适当提高，但是不得超过成交价格的3%。必须明确几点，其一如前面所述——中介佣金包含的服务范围只到《经纪合同》成立，服务范围是否“缩水”了？其二，中介执行3%（卖方2%，买方1%）的最高收费标准，有没有跟委托方“协商”？服务是否也是最高呢？其三，国家规定中介可以收房款成交总价的3%作为佣金，这个只是规定了中介佣金的上限，“可以收”不等于“必须收”（将二者划等号，是中介“偷换概念”的通用伎俩）。中介卖房可以不用“明码实价”甚至“乱叫价”，但在客户佣金上却要求按国家规定的上限来“明码实价”，中介的"精明”从这里可见！<BR><BR>75、中介佣金何时付？<BR>我的经历是房子交接之后结算佣金的。实际上是在钱（定金或房款）交到中介那里的时候，这笔“佣金”就已经付了（后面结算只是中介将多收的部分还给买房人）。因为“佣金”早就付了，所以一旦房产买卖不成，中介往往可以照收“佣金”不误（中介自制合同里都有“中介佣金从违约金中优先扣取”之类的规定）。<BR><BR>76、中介应该收“资金安全费”吗？<BR>除了佣金之外，中介还有其他多种收费名目，“资金安全费”（通常是买卖方各1000元）是其中之一。我个人认为这是中介“莫须有”的收费名目，因为你中介代理买卖房，当然就要保证“资金安全”，“资金安全”应该包含在“佣金”中。大家知道，“钱能生钱”。当房款还是中介“代收代付”的阶段，“中介挪用了你的钱，你还要付给它挪用费”，不能不说是现实生活中的奇观。<BR><BR>77、什么是“资料保管费”？ <BR>中介很荒唐的一种收费名目！什么是“资料”？无非就是买卖房者的联系方式以及在交易过程中产生的单据等，这个更是中介收取“佣金”的应有内容吧？却又被单列收取多至800元的费用（有的中介没收）！值得一提的是，客户花钱请中介掌管的“隐私”，有可能成为中介“挟制”客户的一个工具（曾看到一个卖房者因为揭中介“黑幕”，从电话号码到工作单位直到生平履历、孩子在哪上学都被中介“抖”出来了）。不单如此，客户资料还可能被“倒卖”（曾看到有人在某论坛上公开以“1000个120元”的价格征求客户资料）。<BR><BR>78、可以要求减免中介费用吗？<BR>与一些客户为逃避中介佣金想“跳单”相反，大部分客户是“老老实实”地向中介交纳佣金以及其他各项费用的。因为他们的心理是“买房那么多钱都付出去了，也不差这点钱了”，中介正是抓住客户“不计较”的心理，除了足额（按国家规定上限）收取佣金，还巧立名目来收费，美其名曰“服务费不打折”（不说“服务不打折”，这也是中介的“精明”）。到最后一结算，客户才惊讶：原来要这么多钱……只要你认为付这么多的费用不值，你就可以要求减免中介费用，我们不可受中介的“明示”或“暗示”而不去争取自己应有的权利！<BR><BR>79、听说过“合理跳单”，具体是怎么一回事？<BR>就是客户通过A中介看房后，却以低佣金（几百元至上千元）通过B中介“买房”。因为房源中介一般都是“共享”的（房东也不可能将房子给某中介“独家销售”），A中介可以带客看房，B中介也可能带同一个客人看同一套房，那么客户当然可以选择哪家中介作为“代理”。这种“合理跳单”对于客户少了一大笔支出，对于B中介来说也是得了一笔“意外之财”。应该说，这不是一种“厚道”的做法（当然，相对于中介自鸣得意的“合理避税”，对于“合理跳单”的这种“谴责”，就仿佛应了那句话“窃钩者诛，窃国者为诸侯”）。这一方面说明中介收费确实虚高，另一方面则说明中介行业自己不够规范。如何防止这种“跳单”行为，一味指责客户是于事无补的，重要的是中介行业要去面对和解决。<BR><BR>80、通过中介买房最担心什么？<BR>当然就是付了全额房款却拿不到房，房、款两空！你这边打官司打得焦头烂额，那边腰包鼓鼓的中介捧着免除自己责任的合同偷着乐！比较轻一点的情况是：中介找个人冒充卖家（或直接与房东勾结），再利用你的信任和疏忽签定合同，然后设法使你违约，让你没买到房子还付违约金和中介费，“吃鸡不成蚀把米”——好比一个男人去“吃鸡”，正待宽衣解带，这时冲进一个壮汉，说你勾引他老婆，让你在被暴打一顿之后，还要掏钱才能跑路！

在福州的罗源朋友要是想买房子的可以找我，前提是要我可以帮得上忙的．．．．呵呵<BR>本人从事房产工作，不过不是二手的！！！也可以加我ＱＱ１１６２３０３８２